2020년 하반기 공급량 부족 대책은 없어
[현대경제신문 김영 기자] 갭(Gap)투자와 다주택자를 대상으로 한 정부의 새로운 주택시장 안정화 정책이 발표됐다. 즉각적인 효과가 내년부터 나타나게 될 것이란 의견이 지배적인 가운데, 물량이 부족해지는 내년 말 가격 반등의 원인이 될 수도 있을 것이란 우려 또한 제기되고 있다.
16일 기획재정부·국토교통부·금융위원회·국세청 등 정부관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’이 발표됐다.
새로운 주택가격 안정화 정책에 따라 일단 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지됐다. 시가 9억원 기준 주택가격 구간별 LTV규제도 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%로 차등 적용된다.
1주택 세대에 대해 2년 내 기존주택 처분 조건은 1년으로 줄고, 9억원 초과 주택 구입 무주택세대의 2년 내 전입은 1년으로 변경됐다. 시가 9억원 초과 주택을 매입 또는 2주택 이상 보유할 경우 전세대출도 회수키로 했다.
이와 함께 주택 보유부담은 강화되고 양도소득세 제도는 보완됐다.
우선 종합부동산세 세율이 인상됐고, 조정대상지역 2주택 종합부동산세가 상향 조정됐다. 공동주택 시세 15억 미만 70%, 15~30억원 미만 75%, 30억원 이상 80% 등 공시가격 현실화가 이뤄지며, 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율이 인상됐다.
다주택자가 조정대상지역내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에 한해선 한시적 양도소득세 중과 배제가 결정됐다.
무엇보다 이번 정부안에 따라 민간택지 분양가 상한제 적용지역이 확대됐으며, 실거래 조사· 고가주택 자금출처 전수 분석 등이 이뤄질 예정이다. 논란이 끊이지 않고 있는 청약당첨 요건 또한 거주기간 1년 이상에서 2년 이상으로 강화됐다.
아울러 정부는 진척이 없는 재건축·재개발 사업에 대해 정비구역이 일괄 해제되는 ‘일몰제’를 적용키로 했으며, 재건축 안전진단 30년을 40년으로 연장키로 했다.
업계에서는 정부의 이번 정책에 따라 실거래가보다 높게 호가가 형성된 주택을 중심으로 가격 되돌림 현상이 발생할 것으로 보고 있다. 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 적용에 따라 늦어지는 정비사업구역의 가격하락은 불가피 할 것이란 의견도 나온다.
시기별 주택가격 전망과 관련해선 내년 초 서울 전역의 주택가격 하향조정이 불가피 할 것으로 예측하면서도 물량이 급격히 부족해질 하반기 가격 상승 요인이 있을 것으로 전망했다.
박형렬 메리츠증권 연구원은 “수요가 가장 크게 영향을 받는 대출 관련 규제는 극단적인 수준까지 강화됐다”며 “기존 전세에서 매매로 전환이 어려워졌고 15억 이상 주택의 실수요자 구입 또한 사실상 불가능해 졌다”고 지적했다.
박세라 신용증권 연구원은 “2021년 공급 절벽에 대한 우려를 불식시키기에는 공급 대책이 충분치 않다”며 “2020년 하반기부터 비규제 주택 대상 가격반등이 예상된다”고 밝혔다.