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후분양 확대, 건설업계 양극화 심화 우려중견이하 건설사, 높은 땅값·자금 부담에 사업규모 축소될 듯
박준형 기자  |  pjh@finomy.com
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승인 2019.06.24  18:07:29
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▲  정부 차원의 고분양가 규제 정책이 후분양제 채택으로 이어지며, 대형사 대비 자금 조달력이 취약한 중견이하 건설사들의 수도권 내 입지 축소 전망이 나오고 있다. 사진은 서울시내 아파트 전경. <사진=연합>

[현대경제신문 박준형 기자] 정부 차원의 고분양가 규제 정책이 후분양제 채택으로 이어지며, 대형사 대비 자금 조달력이 취약한 중견이하 건설사들의 수도권 내 입지 축소 전망이 나오고 있다.

24일 업계 따르면 이날부터 주택도시보증공사(HUG)는 아파트 분양가 책정 기준을 강화했다.

서울·과천·세종 등 ‘고분양가 관리지역’에 한해 분양가 책정 시 1년 이내 인근에 분양된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 제한한 것으로 1년 이내 분양된 아파트가 없을 경우 직전 분양가 인상률을 105%로 낮췄다. 책정 기준 상회 분양물건에 대해선 보증이 불가토록 했다.

HUG 분양가 제한 소식과 함께 업계에선 후분양 사례가 늘어날 것으로 전망했다.

후분양의 경우 공정률 60% 이상 시점에 분양하기 때문에 HUG의 분양보증이 불필요하며, 시행사가 자유롭게 분양가를 정할 수 있다는 장점이 있다.

최근 삼성동 상아2차 아파트 재건축조합이 일반분양 방식을 '100% 준공 후 분양'으로 정하고, 서초구 ‘래미안 원베일리’·용산구 ‘힐스테이드 세운’·여의도 ‘브라이튼 자이’ 등이 후분양 도입을 검토하는 등 구체적인 변화 조짐도 나타나고 있다.

다만 일반분양을 통해 공사 자금을 확보하는 선분양과 달리 건설사가 직접 자금을 조달, 금융비용 증가 등 자금 부담이 커진다는 게 후분양의 단점으로 꼽힌다.

후분양 증가는 중견 이하 건설사들의 수도권 입지 약화 및 업계 양극화를 심화시킬 수 있을 것으로도 예측된다.

중견이하 건설사들의 경우 대형사 대비 자금 조달력이 떨어질 뿐 아니라 건설사가 시행과 시공을 모두 책임지는 자체사업 비중도 높은 편이라, 높은 토지 수용 비용 등 자금 부담이 큰 수도권 사업을 축소할 수밖에 없을 것이란 의견이다.

실제 한국기업평가에 따르면 한화건설·한양건설·한신공영·계룡건설·중흥건설·두산건설 등 신용등급 BBB급 이하 건설사들의 평균 자체사업 비중(35%)은 현대건설·대우건설·GS건설 등 신용등급 A급 이상 건설사들의 자체사업 비중(12%) 대비 3배가량 높은 수준을 보였다.

이와관련 A건설사 관계자는 “후분양이 확대되면 재건축·재개발을 통한 공급이 대부분인 수도권 지역에서 자금능력이 부족한 중견 이하 건설사는 사업 수주를 기대하기 힘들다”며 “특히 중견건설사의 경우 대형건설사에 비해 자체사업 비중이 높아 자금 부담이 더욱 확대될 것으로 보인다”고 전망했다.

B건설사 관계사 또한 “후분양이 제도화 될 경우 중견 중소 건설사에게는 위기로 작용할 것으로 보인다”며 “PF(프로젝트파이낸싱) 조달 능력에 차이가 나기 시작할 것으로 아파트 분양에 주력해 온 중견건설사들의 경우 사업자체를 진행하기 힘들어질 수도 있다"고 말했다.

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