[지금, 정비사업] 신림뉴타운 ‘마지막 퍼즐’ 1구역 신탁방식 순항 중

[현대경제신문 김지우 기자] 서울 관악구 일대에 자리 잡은 신림뉴타운은 지난 2005년 12월 서울시의 3차 뉴타운 중 하나로 지정됐다. 2008년 4월 재정비촉진계획이 확정됐으며, 현재 3개 구역으로 나뉘어 재개발사업이 진행 중이다. 총면적이 32만4,000여㎡에 달해 서울 서남부 최대 재개발로 꼽힌다. 

신림동의 역사는 1960년대 도시개발로 인해 도시 외곽으로 밀려난 철거민들이 정착하면서 시작됐다. 서울에서 투자가 가장 적게 이루어지고 물가가 싸 청년·저소득층이 많이 거주했던 곳으로 저평가됐으나 뉴타운 지정 후 투자가치가 올라간 지역이다. 강남, 영등포와 인접하고 지난해 경전철 신림선이 개통하면서 신흥주거지로 재평가됐으며 난곡선, 서부선 개통 또한 예정됐다. 

뉴타운 구역 중 가장 큰 '대장주 단지'는 신림1구역으로 총면적이 22만 4,773.5㎡에 달한다. 지난 9월 통과한 건축심의에 따르면, 이곳에는 29층 아파트 4,188세대가 들어선다. 여기에 건폐율 21.3% 및 용적률 259.99%를 적용된다. 오세훈 서울시장이 현장을 직접 찾아 ‘신통기획’ 1호 사업지로 내세운 곳이기도 하다. 

2구역의 경우 롯데건설과 대우건설이 시공을 맡아 1,478가구 규모 재개발을 진행하며 지난 2월 철거를 시작했다. 3구역은 대우건설에 의해 571가구의 ‘서울대벤처타운역 푸르지오’로 탈바꿈돼 지난 7월 일반 분양 182가구가 평균 경쟁률 31.1대 1로 완판됐다.

한편 1구역은 사업이 원활하게 추진된 2·3구역과 달리 여러 문제가 겹쳤다. 리먼 사태의 여파로 한동안 사업이 중단됐다 2014년에 재추진됐으나 워낙 대규모 단지인 탓에 소유주 간의 의견 차이로 사업이 지연되었다. 또한 사업성은 뛰어났으나 신림시장, 삼성시장 등 재래시장과 다수의 상가가 있고 무허가 건축물이 40%에 달하는 등 여건이 열악했다. 

그러다 2020년 신통기획 시범구역으로 선정된 후 사업은 급물살을 탔다. 보통 신탁방식은 조합을 설립하지 않고 진행할 때는 신탁사를 사업시행자로 지정하나, 신림1구역조합은 업무를 효율적으로 진행하기 위해 사업대행자로 2020년 11월 한국토지신탁을 선정했다. 조합 관계자는 “신탁방식을 선택하게 된 가장 큰 이유는 빠른 인허가와 사업비 조달, 시공사 선정 때문”이라고 밝혔다. 

이후 1구역은 신통기획 심의를 통해 당초 용적률 230%가 259%로 29%p 상향됐고, 세대수는 1,000세대 이상 더 늘었다. 구역 내 도시계획도로 등으로 분할된 블록들을 통합하고 수변 공간 중심으로 재편해 대규모 자연친화 단지로 조성했다. 한국토지신탁 관계자는 “도시계획 과정에서 협력업체들과 함께 좋은 안을 도출하는 데 관여를 많이 했다. 최초 서울시가 제안한 안보다 사업성이 좋은 방향으로 절충안을 만들었다”고 말했다.

시공은 2회 유찰 끝에 수의계약으로 GS건설 컨소시엄(GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨)이 맡았다. 선정과정에서 품질 저하, 하자보수 책임소재 불분명 등의 문제를 제기하며 컨소시엄 방식을 반대하는 여론이 일자 조합은 GS건설 측과 협의해 단일 브랜드 사용, 대표사 한 곳 단일 시공 진행 등의 보완책을 계약에 추가하며 시공사를 선정했다. 

그러나 일부 조합원들이 시공사 선정에 절차적 하자를 이유로 제기한 지난 9월 무효소송이 소송이 각하된 뒤에도 지난 10월 항소를 진행했다. 이에 조합은 "트집 잡기 식의 근거 없는 주장에 적극 대응해 차질 없이 사업을 진행할 것"이라고 밝혔다. 사업은 향후 24년 하반기 조합원 분양신청, 26년 상반기 이주완료 및 공사 착공을 목표로 추진될 예정이다. 

현재 1구역의 분양가는 전용 60㎡기준 3억3,293만원, 전용 85㎡기준 4억4,920만원으로 예정됐다. 일반분양가는 각각 4억 1,616만원, 5억6,150만원이다.