코람코자산신탁·교보자산신탁, 컨소시엄 입찰 참여
4~5일 예비신탁사 선정 설명회…신탁 추진 힘 얻나
[현대경제신문 차종혁 기자] 서울 도봉구 재건축 중 최대 규모인 방학신동아1단지아파트(이하 신동아1단지) 재건축정비사업이 신탁방식으로 추진될 가능성이 높아지면서 급물살을 탈 것으로 기대된다.
8일 정비업계에 따르면 신동아1단지 재건축준비위원회(위원장 김제균)는 지난 4~5일 주민동의를 위한 예비신탁사 선정 설명회를 열고 신탁방식 추진에 대한 주민 의견을 공유했다.
1986년 준공된 신동아1단지는 방학로 193 일원에 위치한 3,169세대의 대단지 아파트다. 아파트 건물 노후화, 주차공간 부족 등 주거환경 악화로 재건축 추진을 위한 주민들의 요구가 커지면서 안전진단이 이뤄졌다. 지난 2월 정밀안전진단에서 E등급(44.82점)을 받아 안전진단을 통과하며 재건축이 확정됐다.
재건축준비위는 지난달 24일 예비신탁사(사업시행자) 선정을 위한 입찰공고를 내고, 1일 입찰을 진행했는데 코람코자산신탁과 교보자산신탁이 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다.
코람코와 교보는 기존 정비사업이 전문성 부족, 자금 부족, 주민 갈등 등으로 인해 사업이 지연되거나 무산된 사례가 많았던 점을 들어 신탁방식을 추천하고 있다.
5일 설명회에서도 전문성과 자금력을 갖춘 신탁회사가 사업을 추진할 경우 상대적으로 더 적은 비용으로 사업을 더 빨리 추진할 수 있다는 점을 토지등 소유자들에게 설명했다.
신탁방식 정비사업의 최대 장점은 안정적인 사업비 조달이다. 최근 부동산 경기침체 여파로 부동산PF 부실 대출이 일부 금융권을 중심으로 문제가 되면서 초기 사업비 조달이 어려운 상황이다. 이에 신탁사들의 안정적인 자금조달은 정비사업 추진에서 가장 크게 고려해야 할 요소가 됐다.
기존 조합 추진 방식보다 자금관리가 투명하고, 사업비를 절감할 수 있다는 점도 신탁방식이 각광 받는 이유다. 조합과 시공사의 갈등으로 공사 중단 사태까지 벌어졌던 둔촌주공 재건축 사례 이후 신탁방식이 주목받는 것도 같은 맥락이다.
신탁방식으로 사업을 추진하게 되면 조합설립 절차를 거치지 않아도 돼 사업 추진이 더 빨라진다는 점도 신탁방식을 선호하는 이유로 꼽힌다. 특히 올해부터는 정부와 서울시의 신탁방식 특례 및 패스트트랙 도입으로 신탁방식으로 정비사업을 추진할 경우 기존 조합방식보다 사업 추진이 2년 이상 빨라질 것으로 예상된다.
신동아1단지 입찰에 참여한 코람코자산신탁은 지난해 영업수익 1,972억원으로 14개 부동산신탁사 중 1위다. 영업이익은 906억원으로 전년대비 111.85% 증가했다. 자기자본은 4,438억원으로 부동산신탁사 중 4위다. 신용평가도 최상위를 유지하고 있다. 건실한 재정상황을 바탕으로 안정적으로 정비사업을 추진하고 있는 걸 강점으로 내세우고 있다.
또 신탁방식 정비사업을 최초로 수주·준공한 경험을 바탕으로 도시정비사업의 전문성을 갖춘 곳으로 인정받고 있다. 최근 안양 성광·호계·신라재건축, 인천 송림5구역 재개발, 아산 모종1 재개발, 강서구 개화산역세권 재개발 등 굵직굵직한 대규모 사업을 안정적으로 마무리하는 성과를 보여주며 전문성을 입증했다.
인천 우진아파트 재건축, 서울 도봉2구역 재개발, 천안 사직구역 재개발, 인천 우영아파트 재건축, 인천 송월아파트 재개발 등 300세대에서 900세대의 대형 사업도 추진하고 있다.
교보자산신탁은 민간 최초의 부동산신탁 전문 금융회사로, 42조 2,000억에 달하는 수탁고를 통해 고객의 신뢰를 입증하고 있다. HUG주택도시보증공사 신용평가에서 우수한 A-(23년 5월 기준) 등급을 받았고, 부채비율은 19%로 업계 평균(38.8%)에 매우 낮아 건실하다. 24년 연속 흑자경영 및 무차입경영으로 부동산신탁업계 최고 수준의 안정적인 재무건전성을 강점으로 한다.
특히 교보생명, 교보증권, 교보악사자산운용, 교보리얼코 등 교보생명그룹 관계사들과의 시너지를 통해 한 차원 높은 서비스를 제공하고 있는 점도 고객 신뢰를 얻는 주요 요소다. 주주사인 교보생명은 자산총계 130조 9,000억원, 지급여력비율 180.6%에 무디스, 피치 등 글로벌 신용평가사로부터 각각 9년, 11년 연속 A1 등급을 받았고, 국내 3대 신용평가사로부터 AAA등급을 받을 정도로 우수한 신용도를 유지하고 있다.
천안 문화3성황구역 재개발정비사업, 대전 대화동2구역 주택재개발, 평택 세교1구역 주택재개발 등 1,000세대가 넘는 대규모 정비사업의 시행자로 참여한 경험도 눈여겨볼 부분이다.
2020년 이후 주택정비사업 수주실적은 업계 2위로, 정비사업 후발주자인데도 불구하고 두각을 나타내고 있다.
신동아1단지 재건축은 컨소시엄을 구성한 코람코자산신탁과 교보자산신탁이 주민(토지등 소유자)의 동의를 거쳐 시행사로 선정이 되면 발 빠르게 진행될 것으로 전망된다.
신탁사가 토지등 소유자들에게 참고용으로 제시한 설계 계획안을 보면 신동아1단지는 준공 후 약 3,900세대의 고품격 대규모 단지로 탈바꿈하게 된다. 편안하고 실용적으로 차별화된 고품격 단위세대와 넓은 공간을 활용해 입주민들이 단지 내에서 삶을 풍요롭게 즐길 수 있도록 조경하겠다는 청사진을 제시하고 있다.
