둔촌주공·상아2차 등 선분양 검토…서울지역 13만7천가구 규제 영향권
[현대경제신문 박준형 기자] 정부가 지난 12일 공공택지에만 적용되던 분양가상한제를 이르면 오는 10월부터 민간택지 아파트에도 적용한다고 발표하면서 서울지역의 재건축·재개발 사업 단지들의 셈법이 복잡해지고 있다.
18일 부동산업계에 따르면 단군 이래 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합은 주택법 개정안이 발표되면서부터 논스톱 회의를 이어가고 있다.
국토교통부(국토부)가 발표한 분양가상한제 적용기준에 따르면 재건축, 재개발 사업 등도 최초 입주자모집공고 신청분부터 분양가 상한제가 적용돼, 관리처분계획인가를 신청한 단지들도 적용대상에 올랐기 때문이다.
둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로, 건립 가구 수가 1만2천32가구에 일반분양 물량만 4천787가구에 달하는 초대형 재건축 사업이다.
조합은 오는 10월 관리처분계획변경 총회를 개최하고 11월 일반분양을 진행할 계획이었다. 일반분양의 경우 후분양으로 가닥을 잡았는데 정부의 발표에 따르면 이 단지는 분양가 상한제 소급적용에 해당된다.
둔촌주공 재건축 조합 관계자는 “정부의 민간택지 분양가상한제 발표이전에는 조합원 추가 분담금 문제 등으로 후분양으로 분양 전략을 잡았었다”며 “정부의 발표대로 10월 분양가 상한제가 시행된다면 후분양시 분양가가 더 낮아 질 수도 있어 조합 내부에서도 HUG가 책정한 분양가로 선분양는 것을 검토하고 있다”고 말했다.
둔촌주공의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 책정한 평균 분양가는 3.3㎡당 2천500만~2천600만원 수준으로 둔촌주공조합의 희망 분양가(3천600만~3천800만원)보다 1천만원 이상 낮다.
서울 지역 재건축·재개발 아파트의 경우 분양가를 20~30%가량 낮게 책정할 경우 조합원 1인당 추가부담금이 평균 1억~2억원에 이를 것으로 추정된다.
국토부에 따르면 현재 서울 내에서 추진하고 있는 정비사업지 중 규제 영향권에 속하는 사업지는 151개(약 13만7천가구)에 달한다.
둔촌주공을 비롯해 상아2차 재건축, 신반포3차 재건축, 흑석3구역 등 이미 이주·철거를 시작한 단지들은 금융비용 발생 문제로 선분양 전망이 나오고 있다.
부동산업계 관계자는 “후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 재건축·재개발 단지들의 경우 분양가 상한제가 시행되기 이전에 서둘러 선분양으로 선회할 가능성이 높다”며 “분양가 상한제가 적용될 경우 HUG의 제시안보다 분양가가 낮게 책정될 수 있어 수익성이 더욱 떨어질 수 있다”고 말했다.
한편 국토부는 주택 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선한다고 지난 12일 밝혔다. 이르면 올해 10월 초까지 주택법 시행령을 개정해 시행될 예정이다.
세부적으로 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화와 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용, 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년), 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화, 거주의무기간 도입 등이 포함됐다.