주택도시보증공사서 채권보전절차 전담해 보증금 무사 반환
전세자자금 안심대출 이용 않았거나 대출을 받지 않아도 가입 가능
[현대경제신문 안소윤 기자] 전국 전셋값의 기약 없는 하락세로 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 발생에 대한 우려가 커지면서 이를 예방할 수 있는 방안인 ‘전세금 반환보증’에 세간의 관심이 집중되고 있다.
한국감정원은 지난 10일 ‘2018년도 부동산 시장 동향 및 2019년 전망’을 통해 올해 전국 집값은 1%, 전셋값은 2.4% 하락할 것이라고 밝혔다. 주택매매는 전년보다 5.5% 감소할 것으로 내다봤다.
채미옥 한국감정원 연구원장은 “전반적인 입주 물량 증가로 신규공급이 대거 이어지면서 올해 임대시장은 전국적으로 하락할 것”이라며 “정부의 부동산 규제정책 기조와 금리인상으로 투자자의 주택구입 보류 및 구입 시기 조정 등이 예상돼 매매시장도 전년 대비 위축될 것”이라고 말했다.
몇 년 째 지속되고 있는 전셋값 하락기에 지난 2016년까지 1건도 발생하지 않았던 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액까지 2017년부터 늘어나기 시작하자 금융당국은 세입자들에게 ‘전세금 반환보증’을 챙길 것을 당부했다.
전세자금대출 진행 시 세입자는 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 된다. 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 부증부 대출이기 때문이다.
보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다.
상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있다.
반환보증은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세 보증금을 반환한다.
이후 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며 세입자는 보증금을 무사히 돌려받을 수 있다.
대부분의 세입자들은 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경우가 있는데, 전셋값 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생 할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다.
모든 전세자금대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하나 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다.
전세자금 안심대출은 임차인이 가입할 수 있으며 차주요건은 무주택 및 1주택자, 전세보증금 요건은 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하다. 은행 대출 한도는 최대 4억원으로 임차보증금의 80% 이내이고 상환보증요율은 0.05%, 반환보증요율은 아파트 0.128%, 그 외는 0.154%다.
이 상품은 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정돼 비용 측면에서 큰 차이가 없으며 대출자가 사회적배려계층에 해당될 경우 보증료의 40%를 할인받을 수 있다.
전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없지만 본인이 입주할 거주지가 최근 1년간 전세값 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높거나 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 등 필요하다고 판단되는 경우 가입하는 것이 유리하다.
이미 전셋집에 살고 있는 세입자도 ‘반환보증’만 별도 가입할 수 있다.
HUG에서는 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자에게도 반환보증 단독가입 상품을 판매하고 있다. 반환보증 가입을 원하는 세입자는 가입기한과 보증금 요건, 보증요율 등을 확인한 후 신청하면 된다.
반환보증을 별도가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 임대인의 사전 동의가 필요 없으며 임대인에게 사후 통보(채권양도통지)하게 된다. 다만 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하다.
반환보증에 가입한 세입자는 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면 임차권 등기명령을 마친 후 보증기관에 이행청구하면 된다.
보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)을 완료해야 보증금을 수령할 수 있다.
