주택담보대출 신청 전 LTV·DTI·DSR 확인
투기과열지구 포함 지역 주담대 비율 제한
금리 흐름 고려 고정금리·변동금리 택해야
[현대경제신문 박준형 기자] 주택 구매가 꿈인 현대인들에게 주택담보대출(주담대)은 선택이 아닌 필수인 시대다. 높은 집값을 고려할 때 주담대 없이 집을 사는 게 사실상 힘들기 때문으로, 대출 실행 방법 또한 만만찮게 복잡하다. LTV(주택 담보인정비율)와 DTI(총부채 상환비율)에 따른 개인별 대출기준이 다르고 주택 예상 구매지에 따른 금융지원 편차도 크기 때문이다. 이에 주담대 대출에 실행에 있어 우선 체크해 봐야 할 주요 정책 등에 대해 알아봤다. [편집자주]
LTV·DTI·DSR 체크 우선
주택담보대출을 받기 위해 상담을 받게 되면 항상 따라붙는 단어들이 있다. LTV, DTI, DSR(총부채원리금상환비율) 등이다. 이들은 주택담보대출의 기준이 된다.
LTV는 주택담보인정비율 즉 담보물에 따른 대출 가능 금액을 말하며, 지역에 따라 40~70%로 제한된다.
예로 LTV 비율이 50%이고, 주택의 담보가치가 1억원이라면 대출받을 수 있는 금액은 5천만원이 된다. 이 비율이 적용되는 주택 시세는 구매하는 주택의 실제 매입 가격이 아닌 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 기관들의 평가 자료가 기준이 된다.
DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미한다. 비율은 40~70% 수준으로 제한된다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있다.
예로 DTI 제한 비율이 50%이라면 연 소득 대비 연간 대출 상환액이 50%가 넘지 않아야 대출이 가능하다. 주택의 가치뿐 아니라 개인의 대출 상환 비율까지 포함되기에 기존 신용대출 실행 규모가 큰 경우 주담대 규모가 줄어들 수 있다. 또한 지역에 따라 DTI 제한이 있는 곳도, 없는 곳도 있어 주택담보대출을 받기 전 반드시 확인이 필요하다.
DSR은 총체적상환능력비율로 이 역시 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있다. 이때 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액이다. 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등은 연간 대출상환액에서 제외된다.
투기지역·투기과열지구·조정대상지역 여부 살펴봐야
주택담보대출을 받기 전 본인의 주택구입 희망하는 지역이 투기지역이나 투기과열지구인지도 확인해봐야 한다. 현재 서울은 16개 구가 투기지역으로 지정돼 있으며, 투기과열지구에는 서울 전 지역이 포함된다. 이 외에 과천, 광명, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 전국 31개 투기과열지역이 있다.
LTV와 DTI는 구입 주택의 지역이 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역인지에 따라 타 지역 대비 줄어든다.
다만 고가주택인지 아닌지, 소득수준이 어느 정도인지, 보유주택이 있는지에 따라 비율이 변동될 수 있다. 예로 2주택 보유세대는 투기지역·투기과열지구에서 대출이 불가능 하지만 무주택세대는 LTV와 DTI 40%까지, 부부합산소득이 7천만원 이하인 서민실수요자는 50%까지 가능하다.
나에게 맞는 금리 상품 찾아야
주담대 실행에 있어 또 하나 유의해야 할 부분이 바로 금리다.
한국은행이 발표한 ‘2019년 7월중 금융기관 가중평균금리’에 따르면 지난달 예금은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 연 2.64%로 역대 최저치를 기록했다.
낮아지는 금리와 함께 고정금리와 변동금리, 그리고 혼합금리 중 어떤 것을 선택할지를 고민해봐야 한다.
고정금리를 택하게 되면 대출기간 동안 이자가 변하지 않는다. 변동금리를 적용하게 되면 시장금리 변동에 따라 대출금리 또한 달라진다. 혼합금리는 변동금리와 고정금리가 결합된 형태로 가입 초기에는 고정금리를 적용하다가 일정기간이 지난 후에는 변동금리를 적용하는 사례 등을 말한다.
고정금리는 이율이 고정되기 때문에 금리 변동 리스크는 적지만 금리하락기에는 상대적으로 손해를 볼 수 있다. 반대로 변동금리는 금리 상승기에 이자 부담 증가 우려가 존재한다.
또한 일반적으로 고정금리의 이율이 변동금리에 비에 높게 책정이 되는데, 미중무역전쟁 등 경기 악화 우려가 커진 지난해 말부터는 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 역전현상이 발생하고 있다.
고정에서 변동으로 또는 그 반대를 택할 경우 중도상환수수료가 발생할 수 있기에 이 역시 살펴봐야 할 부분으로 꼽힌다. 아울러 기존 대출 상품을 금리 때문에 변동할 경우 신규 계약 체결에 따른 LTV 비율 축소에 따라 차액 상환 부담이 발생할 수도 있다.