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[기획]청약부터 대출까지…'확' 바뀌는 하반기 부동산제도사전청약 검증 및 신청
주택도시기금 대출 강화
박준형 기자  |  pjh@finomy.com
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승인 2019.07.21  09:29:31
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▲ 집값을 잡기 위한 정부의 부동산 규제가 이어지고 있는 가운데 주택청약제도 개편도 이어지고 있다. 사진은 서울시내 아파트 전경. <사진=연합>

[현대경제신문 박준형 기자] 국토교통부에 따르면 상반기 전국 주택 매매거래량은 31만4천108건으로 13년 만에 최저치를 기록했다. 지난해 9.13대책 이후 정부의 부동산 규제 기조가 지속되면서 부동산시장이 크게 위축됐다. 집값을 잡기 위한 정부 규제가 이어지고 있는 가운데 주택청약제도 개편도 예고됐다. 

하반기에는 사전청약제도, 청약자격 사전검증시스템 도입 등 다양한 제도가 도입될 예정이다. 특히 민간택지 분양가 상한제 도입까지 예고되면서 청약시장에 변수가 더욱 커지고 있다. 부동산시장에 변수가 늘어나는 만큼 하반기 변화하는 부동산 제도들을 알아둘 필요가 있다. 올해 하반기 대기 중인 부동산 이슈들을 집어본다. [편집자주]

사전청약 검증 및 신청…하반기 달라지는 청약 제도

   
▲ 오는 10월 ‘청약자격 사전검증시스템’과 ‘사전청약 제도’가 도입된다. 사진은 ‘세종 하늘채 센트레빌’ 견본주택 모습. <사진=코오롱글로벌>

오는 10월 청약시스템(아파트투유) 운영기관이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 이관과 동시에 ‘청약자격 사전검증시스템’과 ‘사전청약 제도’가 도입되는 등 청약시스템도 개선될 예정이다.

현재는 청약을 신청할 때 별도의 시스템이 구축돼 있지 않아 신청자 본인이 직접 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목을 계산해 자격요건을 확인해야 하고 재당첨 제한 여부도 스스로 체크해야하기 때문에 실수를 빚는 경우가 잦다.

감정원이 개발 중인 청약자격 사전검증시스템은 청약자들이 주택소유여부 등 청약자격을 청약 이전에 확인할 수 있어 당첨 부적격자를 줄일 수 있다.

‘사전 청약제도’도 운영된다.

현재 청약신청을 할 수 있는 일자는 정해져 있다. 청약신청일에 일정이 있는 경우는 난감할 수밖에 없다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 사전 청약제도다. 입주자모집공고일 이후 실제 1순위 청약에 들어가기 전 5~6일 동안 미리 청약을 해두면 1순위 청약일에 맞춰 자동으로 청약에 참여한 것으로 간주된다.

한편 국토부에 따르면 청약자격 사전검증시스템과 사전 청약제도가 도입되는 10월을 전후로 청약시스템이 2~3주 이상 중단될 예정이다. 이 과정에서 입주자모집공고 등 청약업무도 함께 중단될 예정이다.

분양가 상한제 도입…규제 강화 지속

정부는 올해 상반기 무순위 청약에 자산가들이 폭발적으로 몰리는 ‘줍줍족’을 막기 위해 예비당첨자 비율을 확대했으며, ‘고분양가 관리지역’에서 분양가 책정 시 1년 이내 인근에 분양된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 제한했다. 1년 이내 분양된 아파트가 없을 경우 직전 분양가 인상률을 110%에서 105%로 낮췄다.

정부의 분양가 규제는 하반기에도 지속될 예정이다. 하반기 도입이 예상되는 제도는 민간택지 분양가 상한제가 대표적이다.

국토교통부는 현행 공공택지에만 적용되는 ‘분양가 상한제’를 민간택지에도 확대 적용을 검토하고 있다. 최근 김현미 국토교통부 장관이 “민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 언급한데다 지난 12일에는 시행령을 준비하고 있다고 밝혔다. 이달 중 시행령을 바꾸면, 이르면 9월 분양 단지부터 본격 시행될 것으로 전망된다.

한편 민간택지 분양가 상한제 도입으로 ‘로또 아파트’가 양산될 것이라는 논란이 일자 국토부는 전매제한 강화 카드를 꺼내들었다.

아파트 분양으로 막대한 시세차익이 예상되는 만큼 수익 회수 기간을 늘려 투기를 차단하겠다는 의도다. 현재 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 아파트 분양시 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 전매제한이 4년이 지나야 팔 수 있는데, 지금보다 전매제한 기간을 더 강화하겠다는 것이다.

주택도시기금 대출 강화…무주택자 중심 대출 제도 변경

   
▲ <사진=픽사베이>

올해 하반기에는 갭투자를 막기 위한 대출 규제와 함께 무주택자들의 청약기회를 높이기 위한 지원이 함께 이뤄질 예정이다.

하반기에는 주택담보대출에서 ‘자산심사 기준’, ‘코픽스’ 등이 도입된다.

우선 올 하반기 중 ‘디딤돌 대출’이나 ‘생애최초 주택구입자금’, 전세입자를 위한 ‘버팀목 대출 등 주택도시기금에서 지원하는 대출 상품들에 대한 자산심사 기준이 새로 도입된다.

현재 주택도시기금 대출은 대출신청자 및 배우자가 신고한 소득을 기준으로 심사를 해왔다. 새 심사 기준이 도입 되면 부동산, 예금, 주식 등의 보유자산까지 따져 대출을 제한할 계획이다. 소득은 적지만 다른 자산은 다량 보유하고 있는 여유층이 아닌 서민·실수요자에게 혜택을 주겠다는 취지로 현재 주택도시기금법 시행령 개정이 진행 중이며 연내 시행될 예정이다.

주택담보대출 등의 기준금리로 활용되는 잔액기준 코픽스(COFIX)를 개편한 새로운 잔액기준 코픽스 지표도 도입된다. 새 잔액기준 코픽스 금리는 결제성자금(요구불 예금 및 수시입출식 저축성 예금) 일부를 포함해 산출하는 것으로, 기존 금리보다 0.27%포인트 정도 낮추는 효과를 낼 것으로 보인다.

신규 코픽스 금리는 이달 신규 대출자부터 적용된다. 기존 잔액기준 코픽스 대출계약자의 경우 3년이 지나면 중도상환수수료 없이 새로운 잔액기준 코픽스로 전환할 수 있다.

신혼부부 취득세 감면 제도 연장 여부도 주목할 필요가 있다.

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에 대해 취득세를 50% 감면해주는 제도는 올해 한 해 동안 일몰제로 운영으로 오는 12월 사라질 예정이다. 그러나 신혼부부의 주거안정과 경제적 안정을 도모하기 위해 일몰기한을 3년까지 더 연장하는 법안이 제출된 상태다.

재개발 임대비율 높이고, 정비사업 투명성 유도

   
▲ 국토부는 지난 4월 발표한 ‘2019년 주거종합계획’을 통해 재개발 추진시 임대주택 비율을 최고 30%로 확대하고 정비업자 선정비리에 대한 처벌을 강화한다고 밝혔다. 사진은 경기 성남시 위례신혼희망타운아파트 현장에서 열린 '국토부 건설산업 상생공정 노사정협력 캠페인'에서 관계자들이 불법관행 퇴출을 위한 퍼포먼스를 하고 있는 모습. <사진=연합>

국토부는 지난 4월 발표한 ‘2019년 주거종합계획’을 통해 재개발 추진시 임대주택 비율을 최고 30%로 확대하고 정비업자 선정비리에 대한 처벌을 강화한다고 밝혔다.

현재 재개발 주택의 임대주택 의무 비율은 지방자치단체 조례로 정하고 있다. 정부는 올해 시행령을 고쳐 이 비율을 서울 10∼20%, 경기·인천 5∼20%, 지방 5∼12%로 상향 조정한다는 방침이다. 이에 따라 서울과 수도권의 경우에는 재개발 임대주택 비율이 최고 30%까지 확대된다.

또 시공사 수주비리가 반복되는 경우 정비사업 참여를 제한(3진 아웃)하고 정비업자 선정비리에 대한 처벌 수위도 높인다.

특히 추진위에서 선정한 정비업자의 업무범위를 조합설립 준비로 한정하고 운영비 대여를 제한한다. 공사비 검증, 전문조합관리인 확대 등을 통해 시공사·조합에 대한 조합원의 견제·감시역할을 강화한다. 지역주택조합의 경우 조합원 모집 및 조합설립인가 요건도 까다로워질 전망이다.

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