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[기획] 공동주택 공시가격 5.32% 인상…고가 아파트 ‘정조준’
박준형 기자  |  pjh@finomy.com
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승인 2019.03.19  11:24:11
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[현대경제신문 박준형 기자] 지난 1~2월 단독주택과 토지 공시사격이 발표된데 이어 이달에는 공동주택 예정 공시가격까지 발표됐다. 이번에 발표된 공동주택 공시가격은 1년 전에 비해 5.32% 올랐다. 공동주택 공시가격 인상은 다주택자와 고가아파트 소유자 등 부동산 부자들을 겨냥한 것으로 보인다. 정부는 ‘공시가격 현실화’에 중심을 뒀다고 밝혔다. 부동산시장 과열로 집값이 급등한 주택에 대한 집중인상으로 시세반영률을 높여나간다는 계획이다. 공동주택 공시가격 인상으로 재산세에 종합부동산세까지 내야하는 다주택자들의 보유세 부담이 가중될 것으로 예상되는 만큼 세부담을 이기지 못한 다주택자들의 매물이 출현할지에 대해 관심이 쏠리고 있다. [편집자주]

   
▲ 올해 서울 아파트 공동주택 공시가격이 발표됐다. 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 5.32% 인상됐다. 서울지역의 공시가격 변동률은 14.17%로 12년 만에 최대치다. 사진은 서울시내 아파트 전경. <사진=연합뉴스>

공시가격 상승률 5.32%…서울 14.17% 상승

올해 전국 평균 공동주택 공시가격이 5.32% 인상됐다. 서울 평균 변동률은 14.17%로 지난 2007년(28.4%) 이후 가장 높다.

국토교통부는 14일 전국 공동주택 1천339만호(아파트 1천73만호, 연립·다세대 266만호)에 대한 공시가격 변동률(잠정)을 발표했다.

국토부는“공동주택 공시가격의 현실화율이 단독주택(53%)․토지(64.8)보다 높은 점을 감안해 전체 평균 현실화율은 유형간 공시가격의 형평성 차원 에서 작년 수준(68.1%)을 유지했다”며 “금년 공동주택 공시가격은 지난 1년간의 시세변동분을 반영하는 수준으로 산정했다”고 말했다.

지역별 변동률을 살펴보면 전국 평균보다 높게 오른 지역이 54곳, 평균보다 낮게 오른 지역이 60곳, 떨어진 지역이 136곳으로 나타났다.

서울 및 수도권 일부 지역은 아파트 수요증가, 정비사업 및 각종 개발사업의 영향으로, 광주·대구는 지역 내 신규 아파트 수요 증가 등의 영향으로 상승률이 상대적으로 높았다.

인상 지역 중에는 경기 과천 지역이 23.41%로 최고를 기록했으며, 이어서 서울 용산 17.98%, 서울 동작 17.93%, 경기 성남분당 17.84%, 광주 남구 17.77% 순으로 올랐다.

서울 자치구별로는 용산구가 17.98%로 변동률이 서울 내에서 가장 높았고, 동작구(17.93%)와 마포구(17.35%), 영등포구(16.78%) 등이 그 뒤를 이었다. 용산과 영등포는 지난해 박원순 서울시장의 ‘여의도~용산 통개발’ 이슈로 집값이 급등했다.

강남구(15.92%)와 서초구(16.02%), 성동구(16.28%) 등도 서울 평균 이상의 변동률을 보였다. 관악(9.70%), 은평(9.39%), 도봉(8,79%), 금천(7.50%), 종로(6.12%)의 변동률은 한 자릿수를 기록했다.

반면 울산, 경남, 충북 등은 지역경기 둔화 및 인구감소 등에 따른 주택 수요 감소로 공시가격이 떨어졌다.

경남 거제는 18.11% 내려 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이어 울산 10.50%, 경남 9.67%, 충북 8.11%, 경북 6.51%, 부산 6.04% 등 10개 시·도 역시 일제히 인하됐다.

12억원 이상 고가 주택 가장 크게 올라

   
▲ 올해 전국 공동주택 공시가격이 5.32% 오른 가운데 서울 고가아파트의 경우 20%이상 공시지가가 상승했다. 서울 반포자이아파트의 경우 전용면적 132㎡의 경우 공시지가가 24.5%, 보유세가  44.8%올랐다. 사진은 서울시 서초구 반포자이아파트 전경. <사진=GS건설>

이번 공동주택 공시가격 변동률은 5.32%로 앞서 발표된 표준 단독주택(9.13%)과 표준지(9.4%)에 비해 상승률이 높지 않았다.

그러나 고가주택 공시가격 산정에 아파트 가격대별 현실화율을 적용하면서 시세 12억원(공시가격 9억원 수준) 초과 고가 주택은 상대적으로 공시가격 상승폭이 컸다.

가격대별 변동률로 보면 12억~15억원(11만9천616호) 공동주택이 18.15%로 가장 높았고, 9억~12억원(24만2천306호)이 17.61%, 15억~30억원(15만388호) 15.57%, 6억~9억원(66만7천298호) 15.13%, 30억원 이상(1만1천720호) 13.32%의 순으로 올랐다. 반면 3억원 이하(928만6천879호)는 2.45% 하락했다.

국토부는 “아파트 내에서도 가격대별로 현실화율이 달라 이 부분을 공시가격 산정에 반영했다”며 “특히 12억원 초과 주택에 대한 불균형을 적극 개선했다”고 밝혔다.

일부 고가주택의 경우 공시가격 상승률이 크게 올라가면서 보유세 부담이 40%대까지 증가할 전망이다.

신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서울 강남구 수서동 ‘강남 더샵포레스트’ 전용면적 214㎡는 34억9천만원으로 지난해 공시가격(19억2천만원) 대비 23.8% 올랐다. 이에 따른 보유세 부담은 지난해 894만원에서 올해 1천299만원으로 무려 45.27%나 인상됐다.

서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 132㎡의 경우 공시지가가 24.5% 올랐으나 보유세는 44.8% 올랐다.

반면 공시가격이 3억~6억원 이하인 아파트는 공시가격 증가율에 비해 보유세 상승률이 높지 않을 전망이다. 일부지역의 아파트는 보유세가 오히려 감소했다.

서울 노원구 하계동에 위치한 전용면적 70㎡의 한 아파트는 올해 공시가격이 2억9천800만원으로 지난해(2억7천600만원) 대비 8% 증가했으나 보유세 증가율은 4.9% 수준이다.

도봉구 창동 ‘북한산 아이파크’ 전용 84㎡는 공시가격이 3억8천800만원에서 4억2천만원으로 8.24% 오른다. 이 아파트 보유세는 작년에 비해 9.41% 올랐다.

 

다주택자 세부담 증가…매물 출현 기대

   
▲ 올해 공동주택 공시가격이 지난해 수준으로 인상된 가운데 상대적으로 인상폭이 큰 서울의 고가주택을 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. <그래픽=연합뉴스>

청약조정지역내 다주택자는 보유세 부담이 더 커질 예정이다. 정부가 세법개정을 통해 올해부터 청약조정대상지역 2주택자의 세부담 상한액을 기존 150%에서 200%로, 3주택 이상자는 300%까지 늘리면서 다주택자의 세 부담이 크게 늘었기 때문이다. 이에 세부담을 견디지 못한 다주택자들의 매물이 늘어날 전망이다.

예로 서초구 반포동 전용면적 132㎡ 아파트를 보유한 사람이 성동구 금호동 3가 84㎡ 아파트까지 동시에 보유한 경우 보유세는 작년 1천164만원에서 올해 2천196만원으로 두배 가까이 오른다.

여기에 공시가격이 9억원 이상인 종부세 대상자는 앞으로 공시가격이 오르지 않더라도 보유세 부담이 2022년까지 계속해서 늘어날 예정이다.

종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 5%포인트 오르고, 2022년까지 100%로 매년 5%포인트씩 상향 조정되기 때문이다.

다주택 보유자들의 세부담이 상대적으로 많이 늘면서 다주택자들이 보유한 물건이 시장에 나올 가능성이 커졌다.

기획재정부가 발표한 세법개정안에 따라 다주택자가 실거주용 주택에 양도소득세 비과세를 적용받으려면 내년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 다주택자들의 매물이 늘어날 것이라는 전망에 힘을 싣고 있다.

여기에 빚을 내 집을 산 ‘갭 투자형’ 다주택자는 이번 보유세 인상으로 매물을 한꺼번에 쏟아낼 가능성도 있다.

부동산업계 관계자는 “투자 목적으로 집을 여러 채 보유한 ‘갭 투자자’ 운신의 폭이 더 좁아질 것으로 보인다”며 “전셋값 하락에 보유세 부담까지 커지면서 주택 처분이 늘어날 수 있다”고 말했다.

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