분양가상한제 폐지-미분양적체현상 악화
시장을 죽이겠다는 것인가, 살리겠다는 것인가.
정부가 지난 22일 내놓은 ‘주택거래 활성화방안’이 부동산 시장을 오히려 침체시킬 것으로 우려되고 있다.
정부가 내놓은 ‘3․22 주택거래 활성화 방안’의 핵심은 △DTI 규제로 가계 부채를 줄이고 △민간분양가상한제를 폐지함으로써 신규 물량을 늘리겠다는 것이다.
‘3.22대책’ 무엇을 담고 있나?
정부는 지난해 ‘8.28 부동산 대책’ 발표시 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 이달 말 종료키로 했다.
이에 따라 DTI 규제가 부활되면 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구는 40% 이내, 강남 3구 이외 서울은 50% 이내, 경기·인천은 60% 이내 등이 적용된다.
그러나 서민․중산층의 실수요 주택 거래에는 애로가 발생하지 않도록 보완했다.
주택담보대출 건전성이 상대적으로 높은 고정금리·비거치식·분할상환 대출의 경우 DTI를 각각 5% 포인트까지, 최고 15% 포인트 상향 조정키로 했다.
또 1억원 이하 소액대출에 대한 DTI 심사면제 조치는 계속 유지하고, 이달 말까지 한시적으로 도입한 생애최초주택 구입자금 대출 제도는 올 연말까지 연장키로 했다.
취득세율도 올해 말까지 한시적으로 50% 감면해주기로 했다. 9억원 초과 1인 1주택 또는 다주택자에 대해 현행 4%에서 2% 인하되고, 9억원 이하 1인 1주택자에게는 현행 2%에서 1%로 내리기로 했다.
‘3.22 대책’은 또 민간주택 공급이 활성화되도록 투기지역인 서울 강남 3구를 제외한 전국 민간택지에 건설하는 주택에 한해 분양가 상한제를 폐지키로 했다. 이를 위해 현재 국회에 계류 중인 주택법 개정안을 조속히 처리한다는 방침이다.
‘3.22 대책’ 시장에는 어떤 영향이?
정부는 3.22대책을 통해 주택 거래를 활성화한다는 방침이다. 문제는 거래를 활성화시키겠다면서도 정책은 거꾸로 가고 있다는 점. 이번 대책은 실제적으로 거래활성화가 아닌 시장을 더 침체시킬 우려가 크기 때문이다.
DTI 규제, 시장에 찬물 끼얹는 격
우선 DTI규제문제를 놓고 보자. DTI규제는 현재 주택 거래 침체의 가장 근본적인 원인으로 작용했다. DTI 규제 부활은 현재 조금씩 회복되고 있는 주택시장에 찬물을 끼얹는 격이 될 것으로 예상된다.
DTI 규제가 부활될 경우 자금마련 부담은 물론 심리적인 압박감을 더해 주택 구매를 꺼리게 하는 ‘쐐기’로 작용하기 때문이다.
3.22대책은 또 부동산 시장에 적잖은 심리적인 영향을 미칠 수 있다. 실수요자들은 주택을 마련할 경우, 실거주는 물론 향후 시세차익을 기대하는 것이 일반적이다. 이같은 상황을 감안할 경우 이번 DTI 규제는 시장 침체를 가속화시킬 것으로 전망된다.
이에 따라 실수요자들은 향후 시세 상승 여력이 없다고 판단될 경우 주택 구매를 포기할 가능성이 높을 것으로 예상된다.
분양가 상한제 폐지도 도움안돼
3.22대책에서 밝힌 분양가상한제 폐지 역시 시장에 큰 도움이 될 수 없을 것으로 보인다.
분양가 상한제 폐지는 건설업체들에게 큰 호재라는 데는 이견이 없다. 민간건설업체들은 분양가상한제 시행으로 수익률이 떨어지면서 신규 분양을 연기 또한 포기했고, 이는 곧 공급 물량 감소로 이어졌기 때문이다.
그렇다면 분양가 상한제 폐지가 건설업체들에게 큰 호재로 작용할 수 있을까? 분양가상한제 폐지는 요즘 같은 부동산 시장 분위기에서 큰 도움이 될 수 없다.
이유는 매매 시장이 안정화되고, 주택 구매 수요자가 발생해야 건설업체들도 분양을 재개할 수 있기 때문이다.
민간건설업체들이 주택 구매 수요자도 없는 상황에서 분양에 나설 수 없기 때문. 오히려 주택구매자가 없고, 신규분양 물량만 쏟아낸다면 미분양을 불러오는 악순환이 되풀이될 수 밖에 없다는 게 전문가의 조언이다.
내집마련정보사 정보분석팀 양지영 팀장은 “이번 대책은 거래활성화를 목표로 하고 있음에도 불구하고 오히려 정책은 시장을 침체시킬 것으로 우려된다”고 말했다.