사업속도 빠르고 초과이익환수제 피해

국내 1호 수직증축 리모델링 아파트인 밤섬 예가. <사진=쌍용건설>
국내 1호 수직증축 리모델링 아파트인 밤섬 예가. <사진=쌍용건설>

[현대경제신문 성현 기자] 가로주택정비사업과 수직증축 리모델링이 재건축 시장에서 대안으로 떠오르고 있다.

일반적인 재건축에 비해 사업속도가 빠르고 초과이익환수제에서 자유로워 수익성도 상대적으로 큰 게 장점이다.

한국토지주택공사(LH)는 인천 남구 석정마을에서 LH 참여형 가로주택정비사업을 본격적으로 추진한다고 지난 18일 밝혔다. LH가 참여하는 첫 가로주택정비사업이다.

가로주택정비사업이란 1만㎡ 미만의 가로구역(도시계획시설 도로로 둘러싸인 구역)으로 15층 이하의 공동주택을 건설하는 소규모 정비사업이다.

토지 등 소유자 80% 이상 동의로 조합 설립이 가능하며 정비구역 지정 등의 별도 사업 절차를 생략하기 때문에 이르면 3년 안에 사업이 마무리된다.

LH가 조합의 전문성을 보완하고 자금조달과 시공사 선정 등을 지원한다.

LH 관계자는 “앞으로 수도권에 가로주택정비사업 홍보관과 사업지원센터를 설치해 구도심 주거환경 개선을 위한 가로주택정비사업 홍보와 사업을 지속할 계획”이라고 말했다.

이 사업의 최대 장점은 재건축 초과이익환수제에서 자유롭다는 점이다.

초과이익환수제는 재건축 진행 과정에서 조합원 1인당 평균 3천만원이 넘는 이익을 얻으면 초과 금액의 최대 50%까지 부담금을 납부토록 하는 제도다. 2006년 제정돼 시행되다가 2012년 말부터 유예됐고 올해 1월부터 다시 부활했다.

재건축 조합원의 수익성을 낮추고 주택을 팔지 않아 차익이 발생하지 않은 상황에서도 세금이 부과된다는 점으로 헌법소원이 제기되는 등 논란이 일고 있다.

수직증축 리모델링도 초과이익환수제에서 제외된 재건축 방식이다. 수직증축 리모델링은 지난 2013년 4월 박근혜정부가 집권 이후 처음으로 내놓은 부동산대책에서 발표한 주택시장 활성화 방안이다.

같은해 12월 국회에서 이 같은 내용이 포함된 주택법 개정안이 통과되면서 지난 2014년 4월부터 수직증축 리모델링이 허용됐다.

15층 이상 아파트는 최대 3개층까지 리모델링이 가능하며 14층 이하는 2개층까지 증축이 허용된다. 기존 아파트에 비해 가구 수를 15% 늘릴 수 있다.

새로 늘어나는 가구 수가 다소 적지만 추진가능연한이 일반 재건축의 절반인 15년에 불과하고 사업 절차도 상대적으로 간소하다는 장점이 있다.

또 재건축과 달리 조합원 지위양도 제한, 분양가 상한제 등의 규제도 적용받지 않는다. 기부채납 의무도 없다.

건설업계 관계자는 “과거 용적률 규제로 재건축·재개발을 하지 못하는 아파트 단지들이 있었지만 수직증축 리모델링을 허용하는 주택법이 시행되면서 조합들이 수직증축 리모델링을 위한 설계 변경에 나서 최근 들어 시공사 선정이 이뤄지고 있다”고 말했다.

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