공사비 적기 인상…자재비 인상분 공사비 즉시 반영

<사진=연합>
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[현대경제신문 정유라 기자] 정부가 주거 이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진시에 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편한다.

분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정하기로 했다.

21일 국토교통부는 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 이 같은 내용의 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다.

분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다.

신규로 짓는 아파트의 분양가를 눌러 집값 안정을 도모하기 위한 목적이었지만 분양가 상한제로 인해 분양이 미뤄지는 등 신규 주택 공급에 차질을 빚자 새 정부가 첫 부동산 관계장관회의에서 대폭 손질에 나선 것이다.

국토부는 "분양가 상한제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급에 기여해 왔지만 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 경직적 운영에 대한 개선 요구가 많았고 공급망 차질, 자재값 상승, 규제완화 기대 등으로 분양 일정이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황"이라고 설명했다.

정부는 우선 분양가 상한제를 대폭 손질한다. 분양가 상한제는 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비로 이뤄지는데 앞으로는 가산비 항목에 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비를 반영토록 할 방침이다. 이들 항목이 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용이라는 판단에서다.

주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영하고 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영토록 한다.

다만, 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 조합 총회개최비·대의원회의 개최비·주민대표회의 개최비 등 총회 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영토록 한다.

또 기본형 건축비와 관련해서는 급등한 원자재 가격을 적기에 반영하도록 비정기 조정 제도를 손질한다. 현행 기본형 건축비는 정기고시(3·9월) 외에도 주요 자재가격 급등시에 비정기 조정 제도가 있지만 제도도입 이후 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재의 변경이 필요하다는 지적이 많았다.

이에 현행 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관 등 4개 자재 항목을 레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 자재 항목으로 변경한다. 사용빈도가 높은 자재로 비정기 조정 항목을 교체하는 것이다.

비정기 조정 요건도 단일품목 15% 상승시 외에 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 조정하도록 변경한다. 종전에는 4개 자재의 가격이 3개월 만에 15% 이상 오르면 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있었다.

분양가 심사절차도 바뀐다. 그동안에는 민간택지 택지비 산정시 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증했으나 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 했다. 이를 통해 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높일 방침이다.

분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도도 자재비 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 제도 개선에 나선다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자제비 가산제도'를 신규 도입한다.

HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'의 기준은 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경된다.

고분양가 심사의 평가 기준과 배점도 모두 공개해 예측 가능성도 높이기로 했다. 심사 결과에 이의가 있는 경우 결과 통보 7일 안에 이의신청을 할 수 있도록 했다.

국토부는 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다고 밝혔다. 이는 최근 자잿값 상승을 반영해 기본형 건축비가 인상된 것을 전제로 한 것이다.

HUG 고분양가 심사제 개선을 통해서는 0.5%의 분양가 상승효과가 예상됐다. 여기에다 최근 자잿값 상승분(0.5%)을 반영하면 분양가는 1.0% 수준으로 상승할 것으로 예상된다.

이번에 개편된 분양가 상한제는 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다.

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