지난해 ㎡당 2020만원 감정평가액 통보 받아감정평가 관련 규정 등 위반해 재검토 요청
[현대경제신문 정유라 기자] 국내 최대 규모의 재건축 단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 분양가 산정에 제동이 걸리면서 또 다시 난항을 겪고 있다.
18일 업계에 따르면 한국부동산원은 택지비 감정평가 검토보고서를 통해 강동구청에 토지비 감정평가 적정성에 대해 재검토하도록 통보했다.
검토내용은 기본적 기술사항의 적정성, 비교표준지 선정의 적정성(주방식:공시지가기준법), 가격형성요인 비교치 산정과정의 적정성, 그 밖의 요인 보정치 산출과정의 적정성, 합리성검토과정의 적정성(원가법), 각 평가 방법 적용 과정상의 균형성, 기타 감정평가의 적정성 판단을 위해 필요한 사항 등이다.
부동산원은 “검토대상 감정평가서는 형식 및 내용이 감정평가 관련 규정 등을 일부 준수하지 않아 감정평가서의 보완이 필요하다고 판단되 재평가 요청 의견을 제시한다”고 밝혔다.
앞서 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합은 지난해 11월 강동구청에 분양가상한제 심사를 위한 택지비 감정평가를 신청해 ㎡당 2,020만원의 평가액을 통보받았다. 이를 전용 59㎡, 25평형으로 환산하면 택지비가 6억원, 공급 면적 3.3㎡당 2,300만원 수준이다.
이는 공시지가 대비 2.02배 금액으로 강동구 길동 신동아(1.7배), 서초 원베일리(1.8배)와 비교해 형평성에 어긋난다는 불만의 목소리가 제기됐던 바 있다.
여기에 건축비도 지난해 래미안 원베일리(평당 1,469만원) 수준을 인정받으면 총 분양가는 평당 3,700만원이 넘게 되고 25평형의 분양가가 9억이 넘게 되면서 고가주택으로 분류돼 특별공급 물량이 배정되지 않고 중도금 대출이 금지되는 문제가 발생하게 된다.
일각에서는 한국부동산원의 검토보고서를 기준으로 볼 때 1㎡당 1,700만원대로 택지비 산출이 이루어질 것으로 보고 있다.
이에 따른 예상 일반분양가는 3.3㎡당 3,200만원~3,300만원 정도로 예상되며 당초 조합이 주장한 3.3㎡당 4,000만원 이상의 분양가와 상당한 격차가 날 것으로 보인다. 지난해 12월 국토부가 분양가 상한제 심사 및 추정 분양가 검증 기준을 개정하면서 건축비와 가산비 등을 임의대로 높이지 못하도록 한 것을 반영한 결과다.
둔촌주공은 공사비 증액 문제를 두고 조합과 시공 사업단 간의 갈등도 진행중이다. 시공사는 2020년 6월 총회에서 결정한대로 공사비 3조2,000억원을 기준으로 논의가 가능하다는 입장이지만 조합은 당시 공사비 증액 계약 자체에 법적·절차적 문제가 있기에 무효라며 맞서고 있는 상황이라 분양 일정이 불가피하게 더 지연될 것이라는 전망이다.
한편, 둔촌주공 재건축 사업은 지하 3층~지상 최고 35층 85개동, 1만2,032가구(일반분양 4,786가구)의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 2006년 11월 정비구역으로 지정됐고 2009년 12월 조합설립 인가를 받았다. 2017년 5월 관리처분계획 인가를 받은 뒤 작년 말 착공했다.