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[기획] '금리·규제·대선' 이슈 한가득... 2022년 부동산 시장 전망올해 주택가격 사상 최대 급 상승, 공급 부족 원인
집값 상승세 내년도 유지, 규제 등 변수 작용
정유라 기자  |  jyr94@finomy.com
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승인 2021.12.16  10:19:14
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▲ 서울 시내에 위치한 부동산중개업소. <사진=연합>

[현대경제신문 정유라 기자] 2021년은 서울·수도권뿐 아니라 전국적으로 주택가격이 사상 최대로 급상승한 해로 꼽힌다. 올 한해 부동산 시장은 공급 부족과 급격한 가구증가로 인한 수급불균형, 시장 불안 심리 확산에 따른 추격매수, 전세 시장 불안 등이 가격 상승을 견인해왔다.

정부는 공급확대로 주택정책 기조를 전환(2.4대책)하고 적극적으로 위기를 벗어나기 위해 노력했지만 택지개발 공급에 최소한 2~3년이 소요되는 등 수요에 즉각 대응하지 못하는 문제로 현재까지는 시장 영향이 미미한 상황이다. 내년 부동산 시장은 금리 인상과 함께 가계 대출 규제, 대선 공약 등의 빅 이슈가 기다리고 있어 또 다른 변수가 작용할 것으로 예측된다. [편집자주]

   
▲ <자료=리얼캐스트>

2022년 달라질 부동산 제도

내년 시행될 부동산 관련 제도 중에 크게 주목받는 부분은 대출 규제 강화다. 내년 1월부터 총부채원리금상환 비율인 DSR 40% 확대 적용이 조기 시행된다. 주택담보대출은 물론 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출이 2억원을 초과하면 DSR 규제가 적용된다. 신규 전세대출 역시 가계대출 총량 규제에 포함되고 원금과 이자를 함께 갚아야 하는 분할상환 조건도 확대된다.

내년 1월 1일부터 조합원입주권에 대한 양도세 비과세 요건도 개정된다. 원조합원 입주권과 주택 간의 과세 형평성을 위해 해당 1조합원 입주권과 1주택 이외에 다른 분양권도 보유하고 있지 않은 경우로 한정된다. 조합원입주권에 대한 양도세를 비과세 받으려면 양도일 현재 다른 주택, 조합원입주권은 물론 분양권도 보유하고 있지 않아야 하며 적용대상 분양권의 취득시기는 내년 1월 1일 이후 취득한 경우가 된다.

실거래가 9억원 이상 상가주택의 경우 내년부터 1가구 1주택 비과세가 불가능하게 됐다. 내년 이후 고가 상가를 처분할 때에는 면적과 무관하게 주택 부분은 비과세 적용, 상가 부분은 과세 대상으로 적용된다.

청약과 관련해서는 청년 우대형 주택청약 종합저축 가입 요건이 2021년 12월 31일에서 2023년 12월 31일까지로 2년 연장됐다. 청년 우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 우대금리(+1.5%포인트, 최대 3.3%)와 이자 소득 비과세 혜택을 추가로 제공하는 상품인데 내년 1월부터는 가입 대상의 소득 기준도 연 3000만원 이하에서 연 3600만원 이하로 완화된다.

3주택 이상자가 받는 전세금, 보증금 등 소형주택(40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하) 간주 임대료 과세 특례 적용 기한도 2021년 12월 31일에서 2023년 12월 31일로 2년 늘어난다.

   
▲ 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. <사진=연합>

집값 상승세 내년에도 유지 예상

주택산업연구원이 경제성장률과 금리 등 경제변수와 주택수급 지수를 고려한 전망모형 분석 결과를 살펴보면 내년 주택 가격은 2.5%, 전세 가격은 3.5% 오를 것이라 예측했다.

정부가 주택공급 확대를 통한 시장안정을 도모하고 있으나 주택공급에 소요되는 시간으로 단기간에 가시적인 성과를 기대하기 어려운 가운데, 향후 2~3년간 지속 될 공급 부족과 여전히 높은 유동성 수준, 가격 상승 기대심리, 지속적인 전세수요 등으로 주택가격 상승세가 전망된다는 분석이다.

전·월세 시장 역시 공급 부족 누적으로 상승세를 유지할 것으로 내다봤다. 주산연이 전·월세 시장 수급지수를 분석한 결과, 공급 부족 현상은 올해 (96.6)와 유사한 수준으로 전국 전·월세 수급지수 96.7을 기록했다.

매매시장 분석에서 공급 부족 지역으로 나타났던 서울(78.3)과 대전(83.1), 울산(86.4)은 전·월세 시장에서도 공급 부족 지역으로 분석됐으며 특히 서울은 2019년 이후 수급지수가 지속적으로 감소하고 있다. 인천(89.6)은 내년 공급물량이 크게 늘며 매매시장에서는 공급초과지역으로 분류되었으나 전·월세 시장에서는 공급 부족 지역으로 해석됐다.

반면, 대전과 울산을 제외한 지방 광역시의 전·월세 시장은 공급초과로 나타났다. 부산(152.0), 대구(100.9), 광주(101.8)의 전·월세 수급지수가 기준선을 상회하고 있으며 경기(100.2)이 수급지수도 기준선(100.0)을 웃돌아 수도권 일부 지역과 지방 광역시를 중심으로 전·월세 시장이 다소 안정될 것으로 예상된다.

   
▲ 2022 주택가격 전망. <자료=주택산업연구원>

주택가격 상승 추세...수급 불균형 지속 영향

내년 주택시장은 매매와 전·월세 시장의 수급불균형이 지속 되며 가격 상승 추세가 지속될 것으로 보인다. 저금리 기조 속에서 입주 물량 부족과 전·월세 가격 급등이 지속 되며 매매시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

다만, 현재의 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 상황이고 정부가 금리인상 의지를 지속적으로 밝히는 가운데 공시가격과 세율 인상 등으로 인한 보유세부담 증가, 대출 규제로 인한 주거 이동 제약 등이 하방압력으로 작용해 상승폭은 완화될 수 있을 것으로 관측된다.

매매시장은 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 가운데 서울·수도권 내 일부 지역과 대구, 세종 등 지방 광역시에서 가격 하락세가 나타나고 있어 매매가격 상승폭은 크게 축소할 것으로 예상된다. 누적된 공급부족 문제와 전월세시장 불안이 지속되면서 매매가격 상승세는 지속될 예정이다.

전·월세 시장 역시 임대차 3법으로 인한 전세 물량 감소, 서울 등 일부 지역의 입주 물량 감소, 매매가격 급등으로 올 한해 전세 가격도 큰 폭으로 상승했으며 이러한 추세는 내년에도 지속될 것으로 보인다. 예년 평균 대비 입주 물량이 많은 인천·경기와 일부 지방 광역시의 상승폭은 둔화될 것으로 분석된다.

서종대 주산연 대표는 "주택시장의 안정은 공급이 기본이 돼야 한다"며 "현재 대선 주자들이 제안하는 양도세나 보유세 등의 정책은 일시적 집값 안정에 그칠 것"이라고 말했다.

이어 "지난 5년간 정부의 잘못된 정책 판단으로 인해 많은 국민이 고통을 받았고 주택 수요와 공급 불균형이 지속됐으니 서민의 기본 재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 정상화돼야 한다"고 덧붙였다.

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